Parcheggio nel cortile condominiale, da oggi cambia tutto | La Cassazione ha risolto ogni dubbio: ecco chi ha ragione

La Corte di Cassazione sembra aver risolto una volta per tutte la questione dei parcheggi condominiali. Il verdetto non lascia adito a dubbi

Una sentenza destinata a segnare una svolta nella vita quotidiana di milioni di famiglie e cittadini. La Corte di Cassazione ha infatti emanato un verdetto che può rivoluzionare le dinamiche interne a migliaia di condomini italiani.

Una sentenza che porrà un freno definitivo alle pretese individuali sull’uso degli spazi comuni. Con la sentenza n. 25227 del 15 settembre 2025 la Suprema Corte ha stabilito un principio di chiarezza inequivocabile.

In sostanza il diritto esclusivo al parcheggio all’interno dell’area condominiale non esiste se non è cristallizzato in modo esplicito nei documenti di acquisto. Viene preso ad esempio un caso emblematico.

La proprietaria di un box auto rivendicava un presunto diritto ereditario a sostare stabilmente davanti al proprio garage nell’area comune del cortile. Tale convinzione, radicata nell’abitudine e nel pagamento delle spese del passo carraio, si è scontrata con la dura realtà giuridica dopo che l’assemblea aveva votato il divieto assoluto di sosta nell’area.

Quello che non è scritto, non esiste

La Cassazione ha demolito la tesi della condomina attraverso un’analisi meticolosa dei rogiti notarili. I giudici hanno accertato che l’area era definita univocamente come “bene comune”, senza alcuna clausola che concedesse privilegi di parcheggio a specifici proprietari.

Questa conclusione è un monito per tutti i proprietari: un diritto di tale portata come un posto auto riservato su una proprietà collettiva, deve essere scritto nero su bianco nell’atto di compravendita. Le abitudini consolidate, le aspettative soggettive o le presunte “parole date” non hanno alcun valore di fronte alla legge. Il sistema giuridico predilige la certezza dei diritti formalizzati, e la mancanza di una scrittura chiara rende l’area pienamente disponibile alla collettività.

Il consenso unanime per trasformare gli spazi

La sentenza ha chiarito anche il delicato confine tra regolamentazione e alterazione dei diritti. La Corte ha stabilito che concedere a un singolo condomino un posto auto esclusivo su un’area comune non è una semplice delibera amministrativa, ma costituisce giuridicamente l’imposizione di una vera e propria servitù. Per istituire un vincolo permanente su una proprietà collettiva a vantaggio di una proprietà individuale l’art. 1108, comma 3 del Codice Civile impone una regola ferrea.

È infatti necessario il consenso unanime di tutti i condomini formalizzato per iscritto. Viceversa la delibera che ha vietato indistintamente il parcheggio a tutti i condomini è risultata perfettamente legittima, in quanto semplice regolamentazione dell’uso del bene comune. Questa decisione riafferma il trionfo della collettività sui privilegi individuali: gli spazi comuni devono essere gestiti democraticamente.